[葉檀看股市]連著三個“壞消息”！深圳樓市開始動搖？！
“樓市利空”接二連三，深圳樓市如何發展？
深圳新冠疫情反撲，疊加樓市“最嚴”調控，總部位于深圳的“華為、騰訊”兩家，也正在被外部勢力影響……
自8月14日深圳羅湖區發現新冠疫情以來，葉檀樓市后臺不斷有讀者表達自己的擔憂：剛在深圳買了房，就遭遇多個利空疊加，自己是否“站在了高崗上”。
讀者們的恐慌可以理解，一線樓市向來堅挺，但總有天花板，此次“三個利空消息”同時發酵，是否會成為深圳樓市的“拐點”？
事實上，現在的深圳樓市確實處于“拐點”！如果將“三個利空”拆開分析，從北京的經驗來看，疫情只會對房屋租賃市場產生短期影響。
另外，“最嚴”調控下，深圳樓市已經出現分化，互相反哺的態勢已經初見雛形。至于“華為、騰訊”兩家帶來的利空消息，前者“早已習慣”，后者“不痛不癢”。
以上，何謂深圳樓市的“拐點”？向死而生，利空出盡，“拐點”之后，價值平穩上升將正式成為主基調。
疫情反撲？！
防疫迅速跟進，并未擴散，不必恐慌。
8月14日，據廣東省衛健委通報，深圳羅湖區確診3名新冠肺炎患者。疫情發生后，深圳羅湖區以該生鮮超市為原點，展開大規模核酸排查，截止8月16日，深圳市共采集核酸樣本8.34萬份，暫未發現新增病例。
疫情反撲，房租短暫下降，但房價不受影響。
據中房協資料統計，進入2020年，受疫情的影響，全國房屋租賃價格在今年2月出現短暫的持平，而后3月繼續回到緩慢增長的狀態之中。
四大一線城市方面，2020年7月，北京受“疫情反撲”影響，平均租金環比微跌0.2%，上海、廣州、深圳分別環比上3.7%、1.9%、1.5%。
而根據國家統計局數據，2020年7月，北京二手房漲幅較上月持平，新房價格還環比上漲0.3%。
以上從北京的經驗來看，在可控范圍的內的疫情反撲，實際不會對樓市產生決定性影響。
但是，深圳“715最嚴”調控，確實徹底改變了深圳樓市。
深圳樓市徹底“疲軟”？
事實上，最嚴調控之后，市場出現明顯分化。
7月15日，“最嚴”調控政策出臺后，數據顯示，7月16日至22日期間，深圳二手房日均網簽222套，相對6月份日均450套出現明顯下滑。需求轉向新房市場，熱度不降反升。
深圳“最嚴”調控中對于購房資質的限制確實刷掉了一大批購房者，但不可否認的是，深圳住房的供給與需求仍然處在失衡狀態。
需求不減，市場正在“持續分化”。據深圳住建局數據，8月3-9日，深圳新房市場成交連續上漲，共網簽1036套，日均成交148套，環比上漲24.4%。
可以想象，當大量購房者失去購房資格，反而會催生擁有購房資格的消費者沖進售樓處，甚至一向不溫不火的商住公寓、小產權市場成交量也得到了不小提升。
這也就不難解釋，在“最嚴”調控背景下，深圳南山區的新房均價仍然上漲了6.57%
“最嚴”調控政策的初衷是穩住一部分“需求”，為“供給”爭取時間。
2020年8月4日，深圳房管部門聯合發布《關于停止商務公寓審批的通知》，旨在適當提高居住用地比例，規模上增加“供給”，疏解一部分購房“需求”。
以上，恐怕在很長一段時間內，分化的市場會互相補充流動性，以至于所謂的房價下跌，甚至“崩盤”的幾率幾乎不存在。
大企業催動樓市？
華為騰訊受打壓，深圳樓市是否受影響？
華為與騰訊總部都在深圳，原本巨頭加持的大好局面，現在似乎突然變成了兩大利空襲來。
首先我們需要明確一點，一個區域的大型企業，還真的是有可能影響到當地房價，甚至到很深遠的地步。
在以往的文章中我們反復提過，深圳自身房價的飛躍，就是得益于自身產業結構調整，大量引入新興科技產業，從而吸引了大量高凈值人才。
而這些所謂的高凈值人才，就會根據自身財力，去購買有別于剛需用房的中高端住宅，政府再配合出臺一些限制，比如一線城市土地出讓少等，迅速將房價抬升到一定高度。
可以說，騰訊與華為這類重磅企業，是深圳房價的締造者之一。
這種事情不是少數，7月20日晚間，支付寶母公司螞蟻集團“官宣”啟動上市計劃，據稱將會造就諸多億萬富翁，讓不少人直接財務自由。
這則消息一出，反應最快的就是房地產行業，“要漲價”的說法迅速彌漫開來。這種想法不無道理，身家暴漲后，要么繼續持股看好螞蟻金服，要么拿錢出來買房子消費，只要短時間賣出去幾套豪宅以及一定數量的中高端住宅，再加上杭州近年來極力營造自己土地熱樓市熱的“商業形象”，自然是可以把房價再往上帶一帶。
甚至更夸張的例子，據說馬鋼集團每次工資的調整都能影響到馬鞍山的物價，甚至是房價......這些例子其實都說明了，大型企業的確是可能對所在區域的房價進行干擾的。
那么以上是不是意味著，美國對華為以及騰訊的阻撓，也一樣會對深圳短期內的房價造成影響呢？
我們的看法是：并不會有大的影響。
首先，華為被美國折騰也不是什么新鮮事了，不少年了，如果要有什么對樓市的負面影響，早就有了，哪兒還等到現在發作。
除非華為也和螞蟻一樣突然宣布上市……
其次，騰訊方面，甚至可以用“不痛不癢”來形容。雖然媒體極盡渲染，但是實際上特朗普只是要禁止微信的海外版。
在騰訊發布第二季度業績后的財報電話會議上，騰訊首席戰略官、集團高級執行副總裁JamesMitchell在回答分析師提問時表示，來自美國的營收占總營收的比重低于2%，其中，美國廣告收入占總廣告收入的比重低于1%。
雖然騰訊營收的1%依舊是天文數字，但是對于騰訊來說，還真不是什么要死要活的局面。
以上，總結來說，疫情、調控、企業三個“利空消息”，看似來勢洶洶，但拆解來看，其實都撼動不了深圳樓市基本盤。
最后，如開頭所說，我們認為深圳樓市現階段確實處于“拐點”，當利空出盡，再來都是好消息，各位過度敏感的業主們，千萬別自己嚇自己，最后倒在黎明前的黑暗里。

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