[葉檀股市分析]6萬億資金來襲！房子又要漲了么？！
醞釀15年，終于落地。
2020年8月7日，證監會正式發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，且當日開始實施。
這意味著，從2005年業內人士就呼吁的公募REITs基金，終于來了。
REITs全稱是房地產信托投資基金，聽起來逼格很高，但這種產品的形式并不復雜。
傳統的REITs很簡單，一句話概括就是“集資買房、收益共享”。
比如小柒看好上海的房子，但小柒兩手空空，含淚把家里的2只貓崽賣了，也才湊了10萬。
而上海一套房子，便宜點的也要500萬，怎么辦呢？這時候就可以通過REITs。
基金公司把一堆像小柒這樣的窮人聚一起，把錢摞一塊兒成立REITs基金，然后拿錢去買房。
等房子出租后賺了租金，再分給小柒；通過REITs只需很少錢，就圓了小柒當“包租婆”夢。
REITs收益表現很亮眼，根據NAREITs數據，從2014到2018年，美國REITs平均股息收益率4.3%，顯著高于同期標普500指數約2%的收益率，也高于十年期美債約1.5%的收益率。
這主要得益于REITs獨特的分紅機制，REITs規定，每年必須拿90%以上的收入分給投資人。
REITs在歐美國家很流行，全球REITs規模大約為2萬億美元，其中美國占比64.6%；亞洲主要以日本、新加坡、香港地區為主，合計占比14.1%。
截至目前，國內并沒有正真意義上的REITs。
有專家預測，未來三至五年，中國版的REITs很可能會帶來約6萬億元的增量資金。
這樣的話，是不是意味著房子又要漲了？
醒醒吧，想得倒美，本次中國版的REITs，不投資房地產，投資范圍主要是基建項目。
這也合乎情理，中國的房價，頭上懸著打狗棒還蹭蹭上漲，再來個REITs豈不是火上澆油，炒房客能把后槽牙都笑出來。
而基建項目就不一樣了，2020年是基建大年，資金缺口很大，需要有外部資金來輸血。
目前，中國基建存量規模約為130萬億元；僅將1%進行證券化，用于REITs，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。
過去，政府搞基建缺錢，會通過發行債券募資；比如修一座橋、一條地鐵，缺錢了先發債券。
之后從這座橋、地鐵里面賺到錢了，再連本帶利一起償還給投資者。
如果項目沒賺錢，政府也會想辦法，從其它地方籌錢，來按時償還本金和利息，是一種債權債務的關系。
而REITs之后，這種關系就變了，投資者變為“基建項目”股東，賺錢后收益全部歸投資者，萬一虧了也要捏著鼻子認栽。
版的REITs可不可以投呢？
小柒之前說過，選好的項目可以投。
看此前的文件，國家對REITs投資的基建項目，花了不少心思，規定只有權責清晰、效益好、回報好的項目才能上；總結下就是要根正苗紅，能賺錢。
但文件說的再好，落地時到底啥樣，還是需要咱們自己判斷，比如某只REITs基金，它主要投資了地鐵項目，你要不要買呢？
瞎買肯定是要虧的！地鐵作為超大型基建項目，本身肯定是虧錢的，全世界范圍都是這樣。
偶爾聽到，某某城市已經宣布盈利了，是的，是盈利了，但還是虧本的，為什么？因為報表統計的只是統計周期內的收支，而所有沒有算建設成本的賬都是耍流氓。
地鐵能拉動區域經濟發展，在地鐵輻射的范圍，可以帶動商業、旅游業、和房地產等等。
但作為平民，地鐵項目并不是個好生意。
當然，這次的REITs基金，投向還包括數據中心、5G、物聯網、工業互聯網等等“新基建”項目，這些項目就比較有未來有潛力了，過幾天發行的話，小柒也會買一些。
咱們做投資，主要是守好自己的能力圈，在能力圈范圍內，尋找賺錢的生意，賺錢的項目。
比如小柒是學金融的，對于上市公司的財報、利潤、估值這些門清。
但如果你抓著小柒，非讓我去和你一起合伙養豬，那么養豬所需的技術，成本這些我都不懂，你就直說是不是要坑我錢
所以這種項目，小柒就不會去碰。
本市場的那些事兒，是小柒的能力圈，出圈的事兒我不干，也干不來。
這個邏輯套用在REITs上是一樣的，比如某REITs重點投向是機場，你最起碼要知道，修一個機場大概要多少錢，每個月現金流是多少？
假設底層邏輯都不清楚，那還是不要瞎買。
當然，如果你是帶著情懷，就隨便吧

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