[葉檀股市分析]警惕！杭州樓市玩了一招陰的？！
杭州，再傳大消息！8月4日，據(jù)財聯(lián)社訊，杭州地產(chǎn)央企負責人表示，杭州3.5萬元/平以上的樓盤，已暫停發(fā)放預售證，預計要到9、10月才能恢復發(fā)放。早在7月，這個消息就已在坊間大肆傳播。而就在今天（8月5日），杭州市住建局市場卻發(fā)聲辟謠！據(jù)證券時報訊，杭州市住建局市場管理處明確表示：不存在“3.5萬/平以上的樓盤不能申請預售證”這種明文規(guī)定。“4萬以上也可以來申報。”杭州住建局如是說。先“放風”，再辟謠。這操作在樓市不稀奇了。杭州樓市平靜的表面下，波濤暗涌！
警惕！政策不利落就會弄巧成拙
細品杭州住建部此番辟謠的措辭：“沒有明文規(guī)定”，“4萬以上也可以申報”。結(jié)合之前官方透露的“杭州3.5萬/以上樓盤預售證審批會更嚴格”的說法，可以推測出來兩件事：
1、杭州3.5萬/以上高價樓盤預售審批會更嚴格，極有可能不久后落在紙面，正式發(fā)布；2、政策還未下達，就被夸大其詞提前走漏了！
這種樓市收緊政策，是杭州繼7月2日“三限”出臺后，特意打的補丁。目的何在？簡單來說，是為了拉低杭州下半年平均房價。
7月24日，中央高層親自主持召開房地產(chǎn)工作座談會。十座城市高層被要求親自出席，杭州赫然在列，接下來必須有所動作。而根據(jù)7月時中指研究院發(fā)的《2020年上半年及各季度新建住宅價格累計漲幅TOP10城市》，杭州二季度累計漲幅4%。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院某品牌房企負責人也對中國房地產(chǎn)報透露，濱江、余杭等地區(qū)上半年的房價漲幅已經(jīng)超過4%，導致整個杭州房價漲幅離5%紅線越來越近！所以，必須限制一下高價盤入市（至少拖到第四季度再說）。要警惕的是，正規(guī)文件如果出得不干凈利落，就會弄巧成拙。這個“限制發(fā)放3.5萬一平以上價格房子的預售證”，從7月23日在市民中傳開，到8月5日辟謠，半個月以來，言辭曖昧，模棱兩可。先“泄露”制造焦慮，再辟謠，這風騷操作，反而會給人無限遐想空間：“這種房子要限制供應啦，早搶早得！”
深圳的“深八條走漏”就是前車之鑒。8月4日，深圳中原研究中心就給出數(shù)據(jù)，“深八條”出臺前，深圳新房二手房的成交量約占了7月總量的7成，新政之后只有3成。這不免讓人擔心，會不會新政前“信息泄露”，導致下半月的銷量，在上半月被提前透支了？那樣一來，調(diào)控便是“朝三暮四”，沒有意義了。所以，我們要警惕杭州出現(xiàn)此類情況。雖然在8月5日辟謠后，就有消息顯示備案均價為42200一平的匯港城領到了預售證，卻也無法消除“先泄露再辟謠”對市場的影響和煽動。
真限了杭州樓市會走向何處？
我們前文說，杭州3.5萬/以上高價樓盤預售審批會更嚴格，甚至即將官宣。一旦這種情況發(fā)生，杭州的樓市，會有什么變化呢？先來看下杭州的房價，下面是2019年的杭州房價地圖。
圖中，在將近40個區(qū)塊中，有12個區(qū)位是高于3.5萬這個分水嶺的，另還有3個是非常接近，而且這些區(qū)域里面，大部分都是主城和沿江的，有江景加成。粗算一下，超過3.5萬/平的，占全局三成以上。再看下2020年新房房價，我們參考了下城市房產(chǎn)和安居客兩個網(wǎng)站的數(shù)字，分別是3.03萬/平和2.5萬/平，差別比較大，應該是各自統(tǒng)計規(guī)模和口徑導致的，但都遠不及3.5萬/平的標準。種種事實顯示，3.5萬及以上/平在杭州新房中屬于中高端產(chǎn)品。而2020年杭州樓市高漲幅，就是被那些老城區(qū)、江景中高端住宅給帶起來的（第一部分中那個房企負責人的言論也驗證了這一點）！因此，杭州把箭直接對中高端房源進行限制，非常合理，這是給市場來了個物理降溫。
但是，有一個問題，卻無法避免。那就是如果限制預售證的發(fā)放，即使只限制一個季度，也很有可能沖擊到現(xiàn)存的高端盤的價格以及二手房市場。要知道，杭州的二手房均價已經(jīng)非常貴了，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，已經(jīng)達到了3.4萬/平的價位！不發(fā)預售證，雖然可以限住高端樓盤市場，但剩余的市場，就顧全不了了。這不是顧此失彼嗎？或許，這種“按住葫蘆起了瓢”的動態(tài)調(diào)控，可能正是杭州想要的。畢竟，歸根結(jié)底，杭州的目的，只是讓全域樓市漲幅保持在一條紅線內(nèi)，而不是全面狠壓。
我們的觀點是：杭州傾向于細化限制的方式，而不再是整個市場一起限，或者一起放開。最近高價房出頭，杭州便限一波，下次可以再根據(jù)實際情況，改對其他類型調(diào)控，這次限一手，下次限二手……如此細化區(qū)分，整體市場不會過熱，而其余漲勢平穩(wěn)的房，也可以繼續(xù)勢頭。
只要把控好全局熱度，限制出頭鳥即可。
杭州，是不敢下重手調(diào)控房價的。因為，杭州常年土地出讓金第一，這是其土地熱度高、城市實力強、營銷賣力以及土地出讓面積大的共同結(jié)果（出讓面積上，杭州的面積遠遠高過緊隨其后的一線城市），一線城市單價高，而杭州是走量。
杭州的大量土地，已經(jīng)拿出去蓋房了，那么往后去庫存壓力之大，可以預見！
去化周期需要維持在一個較短的區(qū)間，才能保持整個房地產(chǎn)市場的活力，因此，杭州是不可能長期大力度全市場限制的。
細分后單項限制，還真是個挺聰明的舉措。

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