[葉檀股市分析]千萬小心！比一線樓市的神話破滅更嚴(yán)重！他們來了……
蘇州超過上海，重慶超過廣州，新一線撼動(dòng)北上廣深，這一天終究來了！2020年過半，中國城市格局爆出兩個(gè)大消息：
其一，上海的工業(yè)總產(chǎn)值，被蘇州打敗；其二，重慶的GDP蓋過廣州！
什么情況？兩個(gè)新一線城市已經(jīng)用實(shí)際行動(dòng)，打破北上廣深“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。7月27日，蘇州發(fā)布了上半年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)報(bào)告，其中上半年工業(yè)產(chǎn)值突破15500億，同比降幅僅0.3%。橫向?qū)Ρ葋砜矗虾Ｉ习肽旯I(yè)產(chǎn)值15014.75億元，同比下降6.3%，深圳全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降5.6%。以上官方數(shù)據(jù)顯示，上半年，蘇州工業(yè)產(chǎn)值超越上海，蘇州工業(yè)增加值鐵定超越深圳，這一刻，蘇州穩(wěn)坐全國第一、世界第一的工業(yè)城市！而此前，重慶GDP數(shù)據(jù)同樣一戰(zhàn)成名，據(jù)官方數(shù)據(jù)，重慶上半年GDP為11209.83億元，同比增長0.8%，位列榜單第四。而廣州上半年GDP為10968.29億元，同比下降2.7%，排名滑落第五。
數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)短短183天，北上廣深面前出現(xiàn)兩位“挑戰(zhàn)者”，這絕非偶然。而具體分析蘇州、重慶的“挑戰(zhàn)之路”，我們發(fā)現(xiàn)，他們正在用四大一線曾經(jīng)的崛起方式，挑戰(zhàn)“北上廣深”。
現(xiàn)在的蘇州，正在復(fù)制深圳的崛起之路。
蘇州的房價(jià)很可能會(huì)復(fù)制深圳的道路，兩者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的動(dòng)作十分相似，三產(chǎn)占比提高會(huì)帶來更多的擁有更高購買力的人口。
蘇州是名副其實(shí)的工業(yè)城市，這一點(diǎn)和9年前的深圳非常相似。2016年8月15日，深圳市社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《深圳改革創(chuàng)新叢書》，其中提到，深圳經(jīng)過38年的發(fā)展，已經(jīng)站在了一個(gè)新的起點(diǎn)上，也正處于一個(gè)“大轉(zhuǎn)型”的關(guān)鍵時(shí)期。據(jù)官方數(shù)據(jù)，1979年開始，深圳市人均GDP從606元增長到168600元(折合25400美元)，年均增長16.43%，居內(nèi)地副省級(jí)以上城市第一位。國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體人均GDP超過3000美元之后，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。而2011年深圳的二產(chǎn)和三產(chǎn)的占比是46.5%和53.5%，服務(wù)業(yè)占比不到六成，仍然面臨從工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主向服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主轉(zhuǎn)變的任務(wù)。
改革創(chuàng)新報(bào)告指出，可以考慮在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上使服務(wù)業(yè)占GDP的比重超過70%，將工業(yè)比重保留在30%左右。2014年5月，根據(jù)廣州市總部經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的報(bào)道，2012年，外商在珠三角的主要投資仍是制造業(yè)。總體而言，在廣州深圳等一線城市，外商投資正從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，而在其他城市，仍以投資制造業(yè)為主。十二五時(shí)期，外商在深圳的投資，也在從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。2015年時(shí)，深圳的第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為41.2%和58.8%，整個(gè)十二五期間，三產(chǎn)增加值提高了5個(gè)百分點(diǎn)。也就是從十二五階段開始，深圳正式從一個(gè)工業(yè)大城，進(jìn)化為一個(gè)服務(wù)業(yè)大城。今年上半年深圳三次產(chǎn)業(yè)占比已經(jīng)達(dá)到0.1%∶39.1%∶60.8%，深圳轉(zhuǎn)型效果明顯。而從工業(yè)大城轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)大城的征途上，2011年深圳的人均住房面積，是40平米，而人口已經(jīng)超過了1500萬人。近十年來，廣州、深圳成為吸納人口的重要地區(qū)，常住人口增量均超過400萬。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院研究員認(rèn)為，從粵港澳大灣區(qū)三次產(chǎn)業(yè)吸納人口數(shù)量來看，第二產(chǎn)業(yè)不如第三產(chǎn)業(yè)，但是加工和制造業(yè)是一個(gè)城市能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。從十二五初期開始，深圳基本每年都能吸收個(gè)400萬人，除去二產(chǎn)吸收的巨量勞動(dòng)力，三產(chǎn)也在不斷吸收人，預(yù)期是十二五末期三產(chǎn)占比愈發(fā)高漲之后，服務(wù)類行業(yè)對于吸收中高端人才是很有幫助的，畢竟之前二產(chǎn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)多，能夠吸收的很多是外省打工的人員。因此以前外來務(wù)工人員，由于收入并不亮眼，房價(jià)抬也抬不上去，供需還未失衡。等服務(wù)業(yè)上來了，引進(jìn)了各種什么所謂中高端服務(wù)人員，什么外企之類的，房價(jià)一下子有了發(fā)展的空間，供需開始出現(xiàn)失衡。
而這些服務(wù)類的產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)各類產(chǎn)業(yè)鏈，比如來個(gè)房企，為了給自己售樓處的員工有地方住可能會(huì)直接買個(gè)酒店之類的，之前老家有過這種操作，國企舊辦公樓賣給私人老板，改造成酒店，就是給自己的員工住宿用的。能買得起房且承擔(dān)更高房價(jià)的人群變多，深圳的房價(jià)就剎不住車了，再加上一線城市供地是非常克制的，因此房價(jià)能夠居高不下甚至還能瘋漲。到了2019年，深圳的三產(chǎn)占比進(jìn)一步增加。十三五規(guī)劃中，深圳依舊在提推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、由工業(yè)主導(dǎo)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的重大轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)局2019年全年全市居民人均可支配收入62522.40元，比上年增長8.7%，2011年時(shí)是36505.04元。人均可支配收入的增長，同樣也帶動(dòng)著房價(jià)上漲，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2011年深圳二手房峰值達(dá)到1.9萬/平，而現(xiàn)在現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格已經(jīng)變?yōu)?萬/平以上，翻了將近4倍，與人均可支配收入的增長，并不匹配。蘇州現(xiàn)在怎么樣？前陣子深圳房價(jià)漲的厲害，其實(shí)蘇州也一樣，只是沒深圳這么顯眼。
蘇州和深圳有著很相似的發(fā)展歷程，只是現(xiàn)在還沒進(jìn)入到深圳這個(gè)把工業(yè)朝服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的進(jìn)度上。2019年蘇州三產(chǎn)中二產(chǎn)和三產(chǎn)分別占比47.5%和51.5%，從比例上看對三產(chǎn)的依賴度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小過深圳的，11年的時(shí)候是55.6%和42.7%。可以看出這8年里面蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度非常之快，在加速引入外資和服務(wù)業(yè)之后，房價(jià)也跟著漲了起來，根據(jù)諸葛找房二手房數(shù)據(jù)，現(xiàn)在蘇州二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到幾乎3萬一平，雖然比起過了7萬的深圳還有很大差距，但是看得出來已經(jīng)在一個(gè)路子上了。蘇州常住人口流入的少，除去江蘇本身省內(nèi)各市人口流動(dòng)已足夠發(fā)展外，可能也是三產(chǎn)還不夠發(fā)達(dá)，因此對人口吸引有限，沒有新來的人口和配套就業(yè)，房價(jià)也沒有再進(jìn)一步上升。但是蘇州扶正服務(wù)業(yè)的想法很明顯，因此雖然最后也許房價(jià)不至于和深圳上海這樣，畢竟本身城市體量要小很多，再加上供多余求，但是和深圳走出一條非常相似的房價(jià)走勢應(yīng)該是可以預(yù)見的。
重慶，“僥幸”超過廣州。重慶和廣州這個(gè)去年就是熱議話題之一，因?yàn)槿ツ昴昴〨DP總量上重慶只差廣州一點(diǎn)點(diǎn)，那會(huì)兒就很多人預(yù)測今年重慶是不是要超過廣州了，至少是GDP上。我們當(dāng)時(shí)也就此話題寫過東西，那就現(xiàn)在來看，上半年重慶還真就超了廣州，雖然差距不明顯且下半年很可能被反超回來，但是這個(gè)先河已經(jīng)開了，一線城市似乎已經(jīng)不像以前那樣遙不可及。
上次我們說過，廣州擠過水的基數(shù)和增速是要優(yōu)于重慶的，再加上重慶本身地形制約，固投增速目標(biāo)下降，人才吸引力不足，高了一倍的失業(yè)率，差了一半的進(jìn)出口總額，還有悲催的城鎮(zhèn)化率，讓重慶和廣州的實(shí)際差距比看到的大得多。上半年重慶能超了廣州，其實(shí)和疫情關(guān)系很大，因?yàn)檫M(jìn)出口嚴(yán)重受損，廣州這個(gè)對外貿(mào)有著重要依賴的城市，立馬就吃了虧。雖然現(xiàn)在倆新一線都在某種程度上成功挑戰(zhàn)了一線城市的地位，但是單項(xiàng)和全能比起來，差距依舊巨大，一線城市城市的王座并不會(huì)突然交接。不過，蘇州的房價(jià)，的確很有機(jī)會(huì)深圳化，只要三產(chǎn)更進(jìn)一步發(fā)展的話，就算量達(dá)不到，趨勢是相似的。

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