[葉檀看股市]20年第一次！樓市創(chuàng)紀錄！
紀錄從來都是拿來突破的！
2019年8月5日，只用了一瞬間，堅守11年零2個月的人民幣心理關口——磐石“7”，宣告突破！
人民幣破“7”用了11年，看似不可思議，殊不知，樓市有個新紀錄，剛出現(xiàn)，耗時更長。
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，全國房價收入比，創(chuàng)1998年以來新高！
史無前例！樓市20年新高！
20年彈指一揮間！紀錄說破就破！
據(jù)國家統(tǒng)計局和易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年上半年全國房價收入比為8.4，繼2018年房價收入比8.3之后，再創(chuàng)新高！
房價收入比，簡單來說，就是房價和可支配收入之間的比值。
從上面的圖表上可以看出，歷史上，中國的房價收入比長期維持在6.5到8.4的水平。
2018年之前，更是長期維持在6.5到8的水平。
細分來看，全國的城市，越是等級高的城市，房價收入比越高。
根據(jù)易居研究院重點監(jiān)測的50個重點城市數(shù)據(jù)：
一線城市的房價收入比2019年上半年為25.4，二線城市為12.3，核心城市周圍的三四線城市為12.3，非都市圈的三四線城市為11.5。
全國房價收入比為8.4，50個重點城市房價收入比最低也是11.5，也意味著中國幾百個級別更低的城市，房價收入比大都在8.4以下！
對于房價收入比，葉檀財經(jīng)的態(tài)度是不偏不倚，不夸張其作用（有時候房價收入比被看作是泡沫指數(shù)），也不低估其價值
房價收入比可以作為衡量房價水平的一個指標，但是單純的以房收入比來衡量一個城市房價的泡沫水平是不合適的。
這就像股市里，很多消費或者醫(yī)藥類大白馬，如果看市盈率的話，基本都長期保持在一個比較高的水平。
市盈率高，其實是多方面的原因造成的，比如企業(yè)護城河非常強大，長期中高速增長預期，標的屬性稀缺，馬太效應，現(xiàn)金流充沛負債低等等。
城市的情況和股市里的高市盈率白馬其實類似，差別在于，市場流動性差，波動性更小。
看看歷史數(shù)據(jù)，各等級城市的房價收入比，長期維持在各自的窄幅區(qū)間，上下幅度變化并不大。
不過，客觀的說，如果房價收入比短期變化快，房價相對收入水平提高速度快（這其實是一個數(shù)學里求導，物理中加速度的概念），確實會有不良反應。
根據(jù)機構的研究，以2008年為分界線。
2008年之后，歷年房價上漲速度加快的時候，對居民消費的擠出效應就越明顯。比如2009年，2015、2016年等等。
另外，和大家的一般印象有些差別的是：
如果房價收入比確實比較低，房價的上漲，反而能夠加速居民消費。
比如，2017年呼和浩特房價收入比為4.8，據(jù)機構測算，當時呼和浩特的房價每上漲1%，結果帶來了7.9%的消費增速。
對樓市的態(tài)度，最近文章已經(jīng)說過很多次了，從房價收入比增速的角度看，哪些城市風險大，而且可能成為下一個調控收緊的城市呢？
下面這幾個是，今年房價收入比增速最快的十個城市。
揚州有點意思，根據(jù)最新的銷售數(shù)據(jù)，7月份揚州樓市的成交量環(huán)比6月35.6%，增速位居主要城市第一！
房價收入比短期脫節(jié)嚴重，樓市成交還在加速，揚州有點懸。
有加速的，就有失速的。
鄭州樓市曾經(jīng)表現(xiàn)不俗，但最近一年持續(xù)疲軟。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2018年6月以來，鄭州二手房掛牌價已連續(xù)下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米。
房價不漲反跌，反應在房價收入比上如何？
房價收入比負增長4.1%，在主要城市中排名倒數(shù)。
之前說過，房地產(chǎn)現(xiàn)在整體處于極限高壓的狀態(tài)，形勢越來越嚴峻，但局部看，分化越來越明顯。
銷量、庫存，此前文章里引用過很多次相關數(shù)據(jù)，三四線城市無論是銷量還是庫存都是目前形勢最嚴峻的。
從網(wǎng)絡搜索熱度看，三四線城市也是下滑程度最快的。
據(jù)58最近發(fā)布的《國民安居指數(shù)報告包括網(wǎng)絡》，各級別城市里，搜索熱度環(huán)比漲跌幅如下：
三四線城市下滑程度非常快，一線城市微跌，二線城市仍然最火！
結合，剛才說的揚州和鄭州案例，實際上，二線城市本身也在分化中。
二線城市內部開始分化，其實也意味著，樓市極限高壓的最后一個階段，已經(jīng)來了！
2019年1月5日，央行參事盛松成曾說，未來我國房價將總體平穩(wěn)，只要長期房價平穩(wěn)，人均收入和GDP超過房價增速，十年、十五年以后，我們的房價收入比就砍掉一半，只有這樣我們的房地產(chǎn)才可以平穩(wěn)、健康發(fā)展。
盛松成的話，要格外重視，因為今年他基本屬于預測帝的身份，4月說不降準，5月說人民幣不會破7都是最先從他那傳傳出來的
通過經(jīng)濟增長（收入增長），房價不漲的方式，讓房價收入比砍掉一半，這一次，也許盛松成又說對了！
大勢不可逆！樓市的黃金時代確實已經(jīng)過去，留下的只有點點滴滴些許白銀可淘！